不動産投資のレバレッジ効果とは？仕組みやリスクを解説

1．レバレッジ効果とは？

「レバレッジ」とは「てこの原理」という意味の言葉で、投資の世界でよく使われる言葉です。てこの原理のように少ない資本（力）で大きなリターンを得られる事を「レバレッジ効果がある」と言います。

レバレッジ効果が高い代表的な投資としてはFXや株式の信用取引があり、証拠金を預ける事で証拠金の数倍の外国為替や株式の取引が可能です。

ただしFXや信用取引はハイリスク・ハイリターンの投資ですので、失敗した時の損失が大きく、投資上級者や余剰資金がある方向けの投資方法となっています。

不動産投資は自己資金（頭金）に借入金（ローン）を組み合わせることにより自己資金の何倍もの投資を行う事が出来ます。よってレバレッジ効果が高いと言われています。

不動産投資においてのレバレッジ効果を詳しく検証してみましょう。

2．不動産投資のレバレッジ効果

不動産投資ではローンの力を借りてレバレッジ効果を高くすることができます。

以下2つのケースを比べてみましょう。

（1）【1,000万円の自己資金のみで投資用不動産を購入】年間80万円の家賃収益が見込め、表面利回りが8％

（2）【1,000万円の頭金・2,000万円の借入金で3,000万円の投資用不動産を購入】年間240万円の家賃収益が見込め、表面利回りが8％

（2）の場合、借入金2,000万円の年間利息額(金利3%で計算)は約60万円となり、年間収益240万円から年間利息額の約60万円を差し引いた約180万円(約18%)が実質収益となります。

見た目上の利回りは8%で同じですが、レバレッジを効かせていない場合に比べて借入金の年間利息額の支払後でも約100万円の収益アップとなります。

自己資金の1,000万円に対し約180万円の収益となる為、自己資金に対する利回りは約18%になります。投資効率に関しては約2.25倍(180万円÷80万円)」のレバレッジを効かせたことになります。これが、「レバレッジ効果」といわれるものです。

不動産投資にレバレッジがかけられる理由

不動産投資がレバレッジ効果を得られる理由はローンを組む事で自己資金の何倍もの物件を手に入れられる事ですが、レバレッジが効きローンを組める、損害保険等の保険に加入できるのはビジネスか不動産投資だけとなります。

不動産投資は株式投資やFX等と比べ事業性が高く、担保となる不動産が財産として形に残るため金融機関に信頼を得てお金を借り入れることができるのです。

ローンの審査基準の中には、オーナーの社会的信用や投資対象となる不動産の価値が含まれます。信用取引のように証拠金ではなく、物件の収益性や信頼度が担保となる部分が不動産投資の大きな特徴です。

また不動産投資に関するノウハウがここ20年ほどで金融機関や不動産会社に蓄積されており、体系化してきました。金融機関が不動産投資の融資に関する様々なケースに対処した結果、以前よりスムーズに融資を実行できるようになりました。

ローンを家賃収入で返していき、完済した時には自分の財産となり家賃収入が手に入るというビジネスモデルは不動産投資ならではの魅力です。

「借金を背負う」というプレッシャーがあるかもしれませんが、ローン返済は家賃収入から充てるため間接的に借金を返しているのは「入居者」であると言えます。

たとえオーナーが不測の事態で働けなくなったとしても、入居者が家賃を払い続けてくれる事でローンは返済できます。不動産投資のお金の流れを頭の中で整理することで、借金のプレッシャーが和らぐのではないでしょうか？

不動産投資を始めた際や既にオーナーである方は、ローンよりも満室経営に考える時間を割き、収益を上げるために経費を減らす事に注力しましょう。

3．レバレッジに伴う不動産投資のリスク

「レバレッジ効果がある」事は良い事ばかりとは限らず、リスクを伴う場面も発生します。

不動産投資のリスク・リターンは投資の中で中くらいの位置付けですが、ローンを組む事により、金利が上昇した際にローンの利息が増える金利上昇リスクが生じます。

他の主なリスクは空室リスク、家賃滞納リスク、災害リスク等があります。

例えば金利上昇リスクは、ローンを繰り上げ返済する、ローンの借り換えを行う等の方法で回避する事が出来ます。

家賃収入が減ってしまう空室リスクや家賃滞納リスクは、広告で空室を減らす、管理会社と早めに相談し関連法規を調べる等で対処しましょう。

災害リスクは損害保険に加入する、ハザードマップで物件の所在地に災害リスクがどのくらいあるかを確認する等の方法があります。

4．レバレッジ効果を活用した不動産投資を

ローンを組み金融機関から融資を受ける事で生まれる不動産投資のレバレッジ効果は、得られるリターンが大きくなりキャッシュフローを増やす結果に繋がります。

キャッシュフローを元に新たな物件を手に入れる投資家の方も多いため、事業の拡大を視野に入れ安定した家賃収入を手に入れましょう。