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「オーナーチェンジ物件」VS「空室物件」不動産投資をするならどっち?

執筆者:Redia編集部 Redia編集部

不動産投資のために物件情報を調べていると、「オーナーチェンジ物件」と記載された物件と「空室物件」と記載された物件があることに気が付くはずです。

オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住している物件のことで、空室物件とは入居者がいない状態の物件のことです。

不動産投資をする際、より投資を成功させるためには、オーナーチェンジ物件と空室物件のどちらを選ぶべきなのでしょうか。

今回は、オーナーチェンジ物件と空室物件のそれぞれのメリットとデメリット、投資をする際の注意点についてご紹介します。

1.オーナーチェンジ物件の魅力と注意点

オーナーチェンジ物件の魅力とは

オーナーチェンジ物件は、入居者が居住している物件を購入することとなるため、購入直後から家賃収入を得ることができます。

そのため、入居者の募集にかかる手間やコストが必要ありません。

また、家賃の金額が確定しており、すぐに収入を得ることができるため、利回りを正確に計算することができて収支計画も立てやすくなります。

また、収支計画が明確であり、収益性を見通しやすいことから、不動産ローンの審査が通りやすく、金融機関からの融資も受けやすくなるといったメリットもあります

オーナーチェンジ物件の注意点

オーナーチェンジ物件では入居者が居住している状態のため、購入前に室内の状況を実際に目で見て確認することが難しくなります。

そのため、入居者が退去したタイミングになるまで物件の瑕疵に気が付かないことや、退去後に部屋に入り、想像以上に室内や設備が老朽化していることに気が付くこともあります。

また、前のオーナーが入居者と締結した賃貸借契約を引き継ぐこととなるため家賃や敷金の取り扱い、その他の入居の条件についても、変更することはできません

たとえ家賃設定が相場より低い場合であっても一方的に家賃を値上げすることはできません。

逆に、長くその物件に居住している入居者の場合、入居当時の家賃のまま契約を更新している場合があります。

築年数の経過とともに家賃は下がる傾向にあるため、長く住んでいた入居者が退去し、新たな入居者を募集する際には相場に合わせて家賃を下げなければならないことも出てきます。

2.空室物件の魅力と注意点

空室物件の魅力とは

空室物件は、入居者が住んでいないため、しっかりと内装や設備を確認してから購入を決めることができます。

古い物件であれば、リフォームをして内装や設備をアップデートし、今の流行に合わせた物件に変えることができます。

家賃や入居条件等の設定も自由に行うことができるほか、入居者を自分で審査することができるようになるため、入居者トラブル等のリスクを抑えることも可能です。

そして、空室物件はオーナーチェンジ物件に比べると、価格が安いことも魅力の一つです

低価格で購入した物件でも、室内をリフォームやリノベーションによって魅力的に生まれ変わらせることにより、相場よりも高めの家賃設定にしても入居者を獲得できる可能性があります。

空室物件の注意点

空室物件の最大のリスクは、入居者がいない状態からスタートするため、入居者を獲得するまでは家賃収入が得られないことにあります。

リフォームや入居者の募集活動に費用がかかるものの、長期にわたって空室が続く可能性もないわけではありません。

そのため、いつから家賃収入が発生するのかを予測しにくく、収支計画も立てにくくなります。

オーナーチェンジ物件に比べると収益性が不明確なことから金融機関の評価が低くなり、融資額が減額されることもあります

3.不動産投資をするならどっち?

リスクを抑えて安定した収益を望む人は

不動産投資が初めての人、すぐに家賃収入を得たい人など、できるだけリスクを冒さずに安定した収益を上げたいと考えている人には、オーナーチェンジ物件がおすすめです。

ただし、オーナーチェンジ物件を取得する際には、どのような人が入居しているのか、どのような賃貸借契約を結んでいるのか、これまでどのような箇所を修繕しているのかについて、前オーナーからしっかりと情報を引き継ぐようにしましょう。

自分の感覚を信じて投資をしたい人は

自分の目で室内を隅々まで確認してから物件を購入したい、内装を自分好みに変えたい、家賃設定や入居者の審査も自分で行いたいと考える人には、自由度の高い空室物件がおすすめです。

とはいえ、空室物件はすぐには家賃収入が得られないというリスクがあります。

空室物件を購入する際には、どのくらい空室期間が続いているのかを確認し、空室となっている理由を分析することが必要です。

空室を解消するための対策があり、対策を講じることによって収益性を確保できる見込みがあることが、空室物件に投資を行う際のポイントとなるでしょう。

4.まとめ

不動産投資を始める際の2つの選択肢、オーナーチェンジ物件と空室物件の魅力やデメリット、投資の際の注意点をご紹介しました。

オーナーチェンジ物件と空室物件のどちらにもメリット・デメリットがあります。

いずれの場合であっても、信用できる不動産会社を選び、不動産会社のアドバイスを参考にして物件の状況や投資に対する考え方などから慎重に判断することが大切です。

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