「オーナーチェンジ」と「空室物件」中古マンションで不動産投資をするならどっち？

1.空室物件の魅力と注意点

空室物件とは、購入する時点で入居者がおらず、空室になっている物件のことです。

では、中古マンション投資を始める際、空室物件を選ぶとどのようなメリットを得られるのでしょうか。

1)空室物件の魅力とは

空室物件を購入して不動産投資を始める魅力をご紹介します。

室内を確認してから購入できる

中古マンションは、どのような人がどのように生活していたのか、前のオーナーがどこまで室内のメンテナンスを行っていたのかによって、同じマンションであっても部屋の状態が大きく変わります。

空室物件の最大の魅力は、入居者がいないため中古マンションの部屋や設備の状態などをしっかり確認してから、納得した上で不安なく物件を購入できるという点でしょう。

リフォームがしやすい

賃貸住宅として貸し出す前にリフォームがしやすい点も空室物件のメリットです。

低価格で購入した物件でも、リフォームで室内を魅力的に生まれ変わらせることができます。

資産価値が高まれば、家賃を高く設定して入居者を獲得できる可能性も。

物件取得価格を抑えることで、高利回りの賃貸経営が実現できるでしょう。

入居審査から関われる

空室物件の購入後は、入居者を募集します。

オーナーが自分で入居審査を行えば、入居希望者の属性や性格を確認でき、家賃滞納やトラブルなどのリスクを低減することが可能です。

空室の中古マンションを購入することは、室内リフォームや家賃設定、入居者募集など、あらゆる面においてオーナー自身の考えを反映させやすく、不動産投資を計画的に始めることができます。

自由度の高さこそ、空室物件の購入メリットなのです。

2)空室物件の注意点

空室物件を購入して不動産投資を始める際の注意点を解説します。

空室状態からスタートする

空室物件の最大の注意点は、入居者がいない状態から不動産投資を始めるため、入居者を獲得するまで家賃収入を得られないという点です。

不動産投資では、入居者が部屋に住み、家賃を支払ってくれることで収益が発生します。

オーナーは金融機関から融資を受けて物件を購入し、毎月の家賃収入で返済していく必要があるでしょう。

空室物件は入居者が見つかるまでのあいだ収入がないため、ローンの返済リスクが生じるのです。

初期費用がかかり、収支計画を立てにくい

空室物件は、いつから家賃収入が発生するのかを予測しにくく、収支計画を立てにくいというデメリットがあります。

物件購入後の収益性が不明確であるという点は、金融機関からの評価にも影響します。

オーナーチェンジ物件に比べると、収益が見通しにくいため、融資を受ける際の条件が厳しくなる可能性も。

希望額の融資を受けられなければ、物件購入が難しくなるかもしれません。

また、融資を受ける際は自己資金割合を高くせざるを得ないため、レバレッジ効果を狙いにくくなります。

空室物件はヤドカリ投資でリスクヘッジが可能

空室物件のデメリットは空室リスクですが、ヤドカリ投資でリスクに備えることができます。

ヤドカリ投資とは、ヤドカリのように家を住み替えながら投資を行う方法です。

ヤドカリ投資では、住宅ローンを利用して自分が住む物件を取得し、その後、賃貸や売却を行って収益を得ます。

ヤドカリ投資であれば、金利の低い住宅ローンを利用でき、入居者や買い手が決まるまでは自分が住めるため、空室期間が発生するリスクもありません。

室内の状態が良く好立地の物件であっても、できるだけ空室リスクを抑えた不動産投資を行いたい場合は、ヤドカリ投資を検討してみると良いでしょう。

関連記事：ヤドカリ投資で失敗しない不動産選び！成功事例つきで解説

2.オーナーチェンジ物件の魅力と注意点

ここまで、空室物件の魅力や注意点についてご説明してきました。

次は、投資用中古マンションのもう1つの取引形態であるオーナーチェンジ物件の魅力と注意点をご説明します。

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま売りに出される物件のことです。

入居者は変わらず、マンションの所有権だけが変わるため、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。

1)オーナーチェンジ物件の魅力とは

オーナーチェンジで投資用物件を購入する魅力を解説します。

物件購入直後の空室リスクがない

オーナーチェンジ物件は、入居者が居住している状態で取引されます。

したがって、物件購入直後から家賃収入を得ることができ、入居者を募集する必要がありません。

多くの場合、オーナーが変わっても入居者が支払う家賃の額は変更されず、そのまま引き継がれます。

オーナーチェンジ物件を購入したオーナーは、投資開始後すぐに家賃収入を得られ、家賃額も確定していることから収益見込みを立てやすいといった魅力があるのです。

収益の見込みを立てやすい

すぐに家賃収入を得られるオーナーチェンジ物件は、収益の見込みを立てやすいというメリットがあります。

収益を予測しやすいため、金融機関からも評価をされやすく、良い条件で融資を受けられる可能性があるのです。

相場よりも安い価格で取得できる

オーナーチェンジ物件は、不動産が生み出す収益力に着目して不動産価格を算出する収益還元法で査定が行われます。

収益還元法の査定では相場よりも1割程度、物件価格が安くなる傾向にあり、オーナーは物件購入価格を抑えられるでしょう。

2)オーナーチェンジ物件の注意点

オーナーチェンジで投資用物件を購入する場合の注意点を解説します。

室内の状態を確認できない

オーナーチェンジ物件は入居者が住んでいる状態であることから、購入前に室内の状況をオーナーが実際に目で見て確認することが難しくなります。

そのため、入居者が退去したタイミングになるまで物件の瑕疵に気が付かないケースも。

退去後に部屋に入ると、室内や設備の老朽化が想像以上に進んだ状態になっているかもしれません。

家賃の値上げが難しい

オーナーチェンジでは多くの場合、前オーナーが入居者と締結した賃貸借契約を引き継ぎます。

オーナーが変わっても、家賃や敷金の取り扱い、その他の入居条件について安易に変更することはできません。

家賃設定が相場より低い額に設定されている場合であっても、入居者の了承を得ずに、一方的に家賃を値上げすることはできないのです。

家賃を変更しにくい点は、オーナーチェンジ物件のデメリットであると言えます。

物件価値は築年数の経過とともに低下するため、新築と中古では同じ広さのマンションでも賃料差が発生します。

長期入居者の中には、新築時の家賃のまま賃貸借契約を複数回に渡り更新している人もいるかもしれません。

そのような部屋は築年数に対して家賃が高い状態のため、新たな入居者を募集する際は周辺相場に合わせて家賃を下げなければならない可能性が出てくるでしょう。

3.空室リスクを抑えた中古マンション投資をするならどっち？

空室物件の購入とオーナーチェンジについて、魅力と注意点を解説しました。

不動産投資を始める場合、空室物件の購入とオーナーチェンジでは、どちらが良いのでしょうか。

1)空室リスクに備えたい人は「オーナーチェンジ」がおすすめ

空室は、不動産投資の最大のリスクとも言われます。

オーナーチェンジなら、入居者がいる状態で不動産投資を始められ、購入直後は空室に悩む必要がありません。

そのため、空室リスクを最小限に抑え、安定した収益を上げたい人にはオーナーチェンジをおすすめします。

ただし、オーナーチェンジの場合、物件購入前に室内を確認できず、入居審査に関わることもできません。

物件購入の際は、どのような人が入居しているのか、どのような賃貸借契約を結んでいるのかの確認をすることが大切です。

これまでどのような箇所を修繕しているのかについて、前オーナーからしっかりと情報を引き継ぐようにしましょう。

2)自由度を優先したい人には「空室物件」がおすすめ

自分のプランに合わせて不動産投資を始めたい人は、室内を確認でき、入居者募集から関われる空室物件の購入がおすすめです。

しかしながら、空室物件の購入はどのくらい空室期間が続いているのかを確認し、空室の理由を分析しなければなりません。

「駅から遠い」「都市部から離れている」など賃貸ニーズの低いエリアに立地するために空室が続く物件を購入した場合、リフォームを行ったとしても入居者が見つからない可能性も。

そのため、空室対策を講じることで収益性を確保できる見込みがあるかどうかを見極めることが大切です。

また、空室リスクに備えたヤドカリ投資を視野に入れながら、空室物件を購入することが賢明でしょう。

まとめ

中古マンションで不動産投資を始める場合、空室物件の購入とオーナーチェンジの2つの手段があることをご紹介しました。

空室物件は入居者がいないため、オーナー自身で室内の状態を確認できます。

リフォームもしやすく、家賃も自由に設定できるため、自分のプランに合わせた不動産投資が始めやすいでしょう。

しかし、空室が長期化する恐れがある点には注意が必要です。

一方、オーナーチェンジは購入時に室内を直接確認できませんが、前オーナーから入居者情報やリフォーム状況を引き継ぐことで物件の状態を知ることが可能です。

そのため、空室リスクが低く、安定した収益を得たい人は、オーナーチェンジで投資用の中古マンションを購入しましょう。